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2019年山西房地产开发运行情况分析

发布时间: 2020-02-25 08:57 来源:投资处 【字体:

内容提要:2019年,各级党委政府认真贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,坚持以人民为中心的发展思想,坚持“稳”字当头,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,房地产开发市场呈现出开发投资快速增长、新开工项目支撑明显,新开工规模不断扩大,房价总体稳定等良好发展的态势。与此同时,房地产开发市场出现了土地费用占比持续提高、商品房销售市场有所降温、区域发展分化明显等新情况。要继续保持房地产调控政策的连续性稳定性,调整供应结构扩大住房消费,引导企业转型发展,促进我省房地产开发市场稳定健康发展。

    2019年,全省上下坚决贯彻中央和省委经济工作会议决策部署,按照高质量发展要求,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,房地产开发市场呈现出开发投资快速增长、新开工项目支撑明显,新开工规模不断扩大,房价总体稳定等良好发展的态势。

一、房地产开发市场运行主要特点

    (一)房地产开发投资快速增长

    2019年,全省房地产开发投资完成1656.5亿元,同比增长20.3%,增幅比上年加快2.3个百分点,比全国平均增速快10.4个百分点,比同期全省固定资产投资增速快11.0个百分点,对全省固定资产投资贡献率为50%,拉动全省固定资产投资增长4.6个百分点。

 

从项目类型看,新增项目开发投资带动作用明显。2019年,全省续建项目投资完成993.4亿元,增长12.9%;新增项目投资完成669.0亿元,增长33.3%,占全省房地产开发投资的比重由上年的36.5%提高到40.4%,拉动全省固定资产投资增长12.1个百分点。

从项目规模看,10亿元及以上开发项目投资占比超五成。2019年,全省房地产开发投资项目中亿元及以上项目投资完成1596.7亿元,增长21.2%。其中,10亿元及以上项目投资完成866.2亿元,增长26.2%,占全省房地产开发投资的比重由上年的49.9%提高到52.3%,拉动全省固定资产投资增长13.1个百分点。

从投资构成看,建安工程投资是拉动房地产开发投资快速增长的主要动力。2019年,全省房地产开发投资中建安工程投资完成1095.0亿元,增长13.9%,增幅比上年加快4.7个百分点,占房地产开发投资的比重为66.1%,对全省房地产开发投资的贡献率为47.7%,拉动全省房地产开发投资9.7个百分点;设备工器具购置20.0亿元,增长28.4%,增幅比上年加快21.2个百分点,占房地产开发投资的比重为1.2%;企业支付土地购置费446.1亿元,增长35.6%,占房地产开发投资的比重为26.9%,对全省房地产开发投资的贡献率为41.6%,拉动全省房地产开发投资8.5个百分点。

从投资用途看,改善性住房投资快速增长。2019年,全省房地产开发投资中商品住宅投资完成1296.5亿元,增长25.4%,占房地产开发投资的比重为78.3%。在商品住宅投资中,以改善型为主的90-144平方米户型投资完成840.3亿元,增长38.1%,占全部住宅投资的64.8%,对全省房地产开发投资的贡献率为82.8%,拉动全省房地产开发投资16.8个百分点;90平方米及以下住宅投资190.0亿元,下降7.5%;144平方米以上住宅投资266.2亿元,增长21.0%。

(二)房屋施工规模继续扩大

2019年,全省房地产开发项目房屋施工面积19548.5万平方米,增长15.3%,增幅比上年加快12.4个百分点,其中住宅施工面积14323.8万平方米,增长16.3%,增幅比上年加快12.1个百分点;房屋新开工面积4879.1万平方米,增长26.0%,增幅比上年加快8.8个百分点,其中住宅新开工面积3771.7万平方米,增长27.5%,增幅比上年加快4.9个百分点;房屋竣工面积2739.2万平方米,增长94.6%,增幅比上年加快123.1个百分点,其中住宅竣工面积1985.3万平方米,增长81.4%,增幅比上年加快104.0个百分点。

(三)商品房销售面积由负转正

2019年,全省商品房销售面积2366.1万平方米,增长0.2%,增幅比上年加快2.5个百分点,结束连续7个月负增长,其中商品住宅销售面积2169.3万平方米,下降2.1%;商品房销售额1631.8亿元,增长1.3%,增幅比上年回落17.3个百分点,其中商品住宅销售额1452.4亿元,下降1.4%。

在商品住宅销售中以改善型为主的90-144平方米住房销售量占比高,增速快。2019年,90-144平方米住房销售面积1609.1万平方米,增长9.1%,占商品住宅销售面积的比重由上年的66.5%提高到74.2%;销售额995.9亿元,增长13.8%,占商品住宅销售面积的比重由上年的59.4%提高到68.6%。

 

(四)商品房待售面积持续减少。

截止2019年底,全省商品房待售面积966.3万平方米,比2018年末减少18.6万平米,占当年商品房销售面积的比重仅为40.8%,所占比重是近10年来最低。其中,住宅待售面积571.1万平方米,比2018年末减少68.2万平方米;办公楼待售面积33.1万平方米,比2018年末增加10.8万平方米;商业营业用房待售面积216.5万平方米,比2018年末增加26.6万平方米。

 

(五)房地产开发企业自筹资金占比提高。

2019年,全省房地产开发企业到位资金2159.4亿元,增长19.6%,增幅比上年加快12.0个百分点。其中,国内贷款147.6亿元,增长11.4%,占全省房地产开发企业到位资金的比重由上年7.3%下降到6.8%;自筹资金976.2亿元,增长43.4%,占全省房地产开发企业到位资金的比重由上年35.7%提高到45.2%;定金及预收款640.5亿元,增长5.7%,占全省房地产开发企业到位资金的比重由上年16.7%下降到12.6%;个人按揭贷款271.3亿元,下降10.2%,占全省房地产开发企业到位资金的比重由上年4.6%提高到5.7%。

(六)房地产土地交易市场活跃。

受太原市土地交易量攀升的带动,全省房地产开发土地成交量呈现出快速增长态势。2019年,全省房地产开发企业土地成交面积566.4万平方米,增长96.8%,增幅比上年加快90.0个百分点;土地成交价款270.8亿元,增长230.5%,增幅比上年加快244.7个百分点。其中,太原市房地产开发企业土地成交面积215.5万平方米,增长4.1倍,占全省的比重由上年的14.7%提高到38.0%,拉动全省土地成交面积60.2个百分点;土地成交价款201.0亿元,增长7.0倍。

(七)房价走势总体稳定

在“住房不炒”的一系列稳地价、稳房价、稳预期政策的持续影响,我省的商品住房格总体比较稳定。2019年,全省商品房销售面积与销售额之比为6896元/平方米,同比增长1.1%。其中,商品住宅销售面积与销售额之比为6695元/平方米,同比增长0.7%。

 

据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》看,今年以来太原市新建商品住宅价格环比相对稳定,同比呈现回落态势。从1-12月看,太原市商品住宅价格各月环比涨幅分别为1.0%、0.8%、0.5%、0.6%、0.4%、0.6%、0.1%、0.9%、0.4%、0.0%、0.1%、-0.8%;各月同比涨幅分别为11.7%、12.6%、11.6%、11.2%、11.2%、10.0%、8.9%、8.3%、7.7%、6.4%、4.6%。

 

二、房地产开发市场出现的新情况

(一)土地费用占开发投资的比重创新高

2016年以来,土地购置费占房地产开发投资完成额比重持续提高,同比增幅远高于开发投资增速。2016 年土地购置费占开发投资总额仅为 10.6%,2018年为23.9%,2019年达到 26.9%,是历史以来的最高点。2018年开发企业土地购置费增长73.2%,比同期开发投资增速快55.2个百分点,2019年虽然回落到35.6 %,仍比同期开发投资完成额增速快15.3个百分点。

 

(二)商品房销售市场有所降温

随着楼市调控政策逐渐见效,加之房价快速上涨期间消费者的购买力透支,以及银行收紧对房地产的信贷发放,使得商品房需求减弱。2019年,全省商品房销售面积增长0.2%,虽然结束了连续7个月的下降态势,但与2017年比,商品房销售面积总量仍少49.8万平方米,其中商品住宅销售面积下降2.1%。太原市作为我省商品房销售市场的风向标,成交量明显缩水。2019年,太原市商品房销售面积下降11.7%,占全省的比重由上年的35.7%下降到31.4%。

(三)房地产市场区域分化明显

各地区由于发展阶段、发展能力等不同,出现了明显的市场区域分化,大企业规模化优势进一步显现。房地产开发投资呈现“7增4降”。2019年,运城、太原、晋中和长治4市房地产开发投资增速高于全省平均水平,增速分别为44.4%、31.3%、29.3%、24.2%,拉动全省房地产开发投资增长分别为3.4个、12.1个、3.4个和1.8个百分点;吕梁、大同、临汾和阳泉4个市房地产开发投资呈下降态势,增速分别是-0.1%、-5.1%、-5.3%、-6.6%。商品房销售面积呈现“7降4增”。2019年,晋中、临汾、吕梁和长治4个市商品房销售面积快速增长,增速分别是45.9%、33.6%、23.1%、18.0%。拉动全省商品房销售面积增长分别为3.8个、2.6个、0.5个、1.8个百分点;运城、朔州、大同、阳泉、太原、晋城、忻州4个市商品房销售面积呈下降态势,增速分别是-8.8%、-9.1%、-9.2%、-11.5%、-11.7%、-21.4%、-23.7%。房地产经营活动向大企业聚焦。以恒大、万科、富力城、保利、碧桂园和融创6家为代表,2019年开发投资合计完成334.7亿元,占全省房地产开发投资的比重由上年的13.2%提高到20.2%;商品房销售面积合计236.6万平方米,占全省商品房销售面积的比重由上年的16.2%提高到18.3%。

2019年分市房地产开发投资、商品房销售情况

      

三、促进我省房地产开发市场稳定发展的几点建议

(一)保持房地产调控政策的连续性稳定性

长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,保持调控政策的连续性稳定性。加强房地产市场供需两端双向调节,改善住房供应结构,支持居民自住和改善性住房需求,坚决遏制投机炒房和房价上涨,强化舆论引导和预期管理。全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任。强化行业监督管理,防范化解市场风险,防止出现大起大落,确保房地产市场稳定健康发展。

(二)调整供应结构,扩大住房消费

坚持以需求为导向,调整房地产市场供应结构,培育住房租赁市场,发展共有产权住房,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,满足不同收入家庭住房需求,释放潜在消费需求,挖掘住房消费结构升级带来的新需求,多渠道培育住房消费新增长点。加强市场监管,改善消费环境,加大消费者权益保护,让群众放心消费、便利消费,切实形成住房消费驱动增长新格局。积极探索住房销售新模式,充分利用“互联网+”等模式,实现线上线下销售融合发展,为人们提供更多的优质消费体验。

(三)积极引导房地产业转型发展

房地产业以住宅开发和商业地产开发为主要业务的单一发展模式已不能满足日益丰富的社会需求,房地产业也不会作为短期刺激经济的手段。因此各地要引导房地产开发企业积极主动与当地产业转型融合发展,产业链条向文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产等行业延伸,谋划复合性高层次需求的开发项目。房地产开发企业要利用多种手段、多种方式进行资源整合,实现优势互补、共同发展,降低经营风险,提升品牌效应,增强企业竞争力,推进产品结构的多元化和品质化发展。同时,要积极探索“规模+效益型”发展模式以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的经营模式,努力构建以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。